Mercredi 20 avril 2005

REALITE DU PRÊT

En ce qui me concerne, j’ai donc opté pour un prêt à taux lissé couplé avec le prêt à taux zéro (PTZ). C’est un prêt à taux fixe sur 25 ans, signé en début d’année 2005. A cette période, les taux étaient au plus bas et risquaient de remonter. (la suite montrera qu’il en est rien puisque les taux moyens pratiqués ont encore chuté). J’ai donc mis un terme aux négociations avec les diverses banques et signé avec mon établissement bancaire. L’offre étant comparable à celles des aux autres banques, ce choix a été motivé sur le simple fait que cela m’évitait les formalités de changement de compte. De toutes façons, j’aurais sûrement arrêté de négocier rapidement. Au bout d’un moment, cela devient très pénible, les banques ne faisant aucun effort pour les rendez-vous, pour vous rappeler à temps… C’est vrai que beaucoup arrêtent parce qu’ils en ont marre. Dans mon cas, je me demande si le choix d’un prêt à taux lissé était vraiment ce qu’il y a de mieux. Le PTZ n’est remboursable que sur 7 ans, il m’aurait donc été difficile de le rembourser en plus des mensualités du prêt principal. Mais comme j’ai utilisé tout le PTZ pour financer une partie du terrain, le remboursement de celui-ci a commencé sitôt le passage devant le notaire. Pourtant la conseillère de ma banque m’avait bien dit que le PTZ serait utilisé en dernier. (mais comme à ma banque, on change de conseiller tous les 2 mois…) Cela à donc eu 2 conséquences : en utilisant tout de suite le PTZ, cela m’a permis de faire des économies sur les frais intercalaires. Par contre, j’ai commencé à le rembourser alors que le remboursement du prêt principal en investissement commencera 1 an ou 1 an et demi plus tard. Je voulais profiter de la période de construction pour économiser un peu (après ce sera plus dur). Mais là, c’est raté. Du coup, dans sept ans, à la fin du remboursement du PTZ, mes mensualités baisseront à hauteur des mensualités du PTZ pour une durée d’1 an ou 1 an et demi. J’espère que c’est clair ? pour mieux m'expliquer, voici un 'ti graphique

En fin de compte, c’est peut-être mieux ainsi, les économies de frais intercalaires ne sont pas négligeables, et encore moins avec le retard pris dans le démarrage des travaux.

par slaytan publié dans : Budget
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Samedi 30 octobre 2004

PRÊT ET BANQUES

Si comme beaucoup, vous pensez avoir recours à un emprunt pour réaliser votre rêve, vos premières démarches se dérouleront à la banque. En effet, votre budget est la pierre angulaire de votre projet. A ce stade, vous avez peut-être déjà contacté un architecte ou un constructeur. Mais c’est votre banquier qui pourra vous indiquer votre limite financière. Bien sûr, vous pouvez user du tableau d’aide. --ici-- ou d’autres simulateurs de prêt. Cependant, vous arriverez à emprunter à un bon taux plus ou moins facilement suivant votre situation. Afin d’être fixé, le plus simple est de prendre rendez-vous avec votre banquier, parlez lui de votre projet… vous ressortirez avec une simulation de prêt qui vous donnera un premier aperçu, ce qui est suffisant pour définir un premier projet auprès d’un professionnel de la construction. La suite est un peu moins simple, en tous cas assez fastidieuse. Il s’agit de faire le tour des banques pour obtenir un bon montage financier, de bonnes explications et bien sûr un taux d’emprunt le plus bas possible. Pour ma part, j’ai rapidement perdu patience tant les rendez-vous paraissent longs et peu constructifs. En effet l’objectif des banquiers est de vous avoir comme client tout en faisant la meilleur affaire possible. De votre coté, vous souhaitez juste avoir des propositions de prêt aussi avantageuses et claires que possible. Le jargon et les habitudes des banquiers deviennent donc rapidement pénibles. Obtenir des renseignements sur les frais intercalaires n’est pas simple, les différents calculs de taux rendent les comparaisons difficiles, le détail du cautionnement et des assurances reste souvent obscure. De plus, chaque banquier reverra sa proposition à la baisse lorsque vous tenterez de négocier en s’alignant ou en se plaçant juste en dessous de l’offre de son concurrent. Souvent, il vous feront qu’ils ne pourront pas abaisser beaucoup plus le taux proposé en vous disant qu’il doivent demander l’autorisation au directeur ou au responsable régional. Bref, plusieurs rendez-vous et coups de fils vous attendent rien que pour faire baisser le taux de votre prêt de 0,05%. Ramené au mois, il faut bien avoué qu’au bout d’un moment, on se demande si ça vaut vraiment la peine de continuer, au risque que cela dure encore plusieurs semaines, et de risquer de voir les taux actuels remonter. Un autre point à soigner est l’assurance du crédit, surtout si vous approchez la quarantaine. Les simulations de prêt son souvent établies hors assurance. Pourtant, celle-ci sera à payer chaque mois, y compris durant la période de construction (frais intercalaires). Un des choix les plus difficiles sera de choisir entre un taux fixe et un taux variable. Les taux variables sans limites, comme peuvent le proposer le CSF sont à proscrire, sauf si vous aimez vivre dangereusement. Le reste est affaire de goût. ATTENTION ! Les banquiers se fixent sur le taux d’endettement à ne pas dépasser juste parce que c’est la loi. Une fois qu’il auront récupérés votre signature, cela ne leur importe pas de savoir si vous arriverez à rembourser ou non. Ainsi, dans le cas d’un prêt à taux variable, même capé, il est important que vous vérifiez que vos revenus vous permettrons toujours de payer les mensualités dans le cas ou le taux atteindrait son maximum. C’est bête, mais aucune des banques que j’ai démarché n’a vérifiée ce point. Vu les taux pratiqués actuellement, j’ai opté pour un taux fixe. J’aurais pu économiser dans les premiers temps avec un taux variable… mais pour combien de temps ?
par slaytan publié dans : Budget
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Mercredi 13 octobre 2004

Prévoir et maîtriser son budget

Prévoir et maîtriser son budget : Quand on projette de faire construire sa future maison, la principale préoccupation est évidemment financière. Il faut se fixer un budget en fonction de ses moyens, déterminer une enveloppe financière pour son projet, et si vous avez recourt à un prêt, s’assurer que vous ne dépasserez pas votre budget durant toute la durée de l’emprunt. Estimer les coûts : Vous trouverez facilement sur Internet des outils permettant de déterminer une première ébauche du coût de votre construction, comme sur ideesmaison.com http://www.ideesmaison.com/construc/pla/calc.htm. Suivant le type de votre maison, vous pouvez appliquer le ratio suivant : 600 à 1000 €TTC du mètre carré habitable. Pour le prix du terrain, cela dépend pour beaucoup de la situation géographique. Il faut faire le tour des offres et petites annonces pour se faire une idée du mètre carré. Première estimation : Quand vous aurez commencé à réfléchir à votre projet, le professionnel que vous aurez choisi vous proposera des estimations plus ou moins précises en fonction de l’avancement du votre projet, afin de voir si vous souhaitez adapter votre projet en fonction du coût annoncé. La banque : Il y a de fortes chance pour que vous ayez recourt à un emprunt pour financer votre projet. Dans ce cas, les banques peuvent vous indiquer combien vous pouvez emprunter en fonction de votre situation. Attention cependant, les banques ne font qu’appliquer un barème basé sur la comparaison entre vos revenus et les futures mensualités de l’emprunt. Ils ne tiennent pas compte de vos autres dépenses, notamment le changement de véhicule, future augmentation de salaire assurée, imprévus et surtout les dépenses liées à l’aménagement des abords de votre maison. Méthode pour maîtriser son budget : Cette méthode, que j’ai appliqué et que j’utilise encore, permet de fixer et de mettre à jour le coté financier du projet. Il s’agit simplement d’éditer les prévisions de votre budget dans un tableau Excel, ce qui permet mois après mois d’être actualisé en fonction de la réalité. Pour obtenir des estimations précises, vous devrez être à l’affût de tous les renseignements susceptibles de vous aiguiller : publicité pour les matériaux concernant les travaux que vous vous réservez et pour l’équipement de votre future maison, devis, vos relevés de compte… Utilisez les tableaux Excel ci-joints.

 --ici--

Le fichier est divisé en 3 onglets :

  • Le premier permet de cerner sa capacité à emprunter et à simuler des crédits
  • Le deuxième recense toutes les dépenses liées au projet qui ne se résume pas au prix du terrain + construction
  • Le troisième est à utiliser pour maîtriser et vérifier son budget dans le temps.

Ces tableaux sont déjà remplis avec des valeurs fictives à titre d’exemple. Ils ne sont volontairement pas protégés afin que chacun puisse les adapter à son propre projet. Attention donc, de ne pas effacer certaines formules. Merci de me faire part de vos remarques concernant ces documents.

par slaytan publié dans : Budget
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